オーナー様（貸主）が変わったら、住み続けられる？賃貸人の地位の承継と確認点

リースバックで住み続けるとき、おうちの貸主は、買ってくださったオーナー様です。そのオーナー様が、あとから別の方へおうちを売ったら、ご本人の暮らしはどうなるのだろう。そう気になる方もいらっしゃいます。住み慣れたおうちで暮らし続けたいからこそ、気がかりですよね。この記事では、貸主が変わったときの仕組みと、確かめたい点をご説明します。

オーナー様が、おうちを第三者に売ることがあります

リースバックのオーナー様は、貸すことを前提に、おうちを買った方です。事情によって、そのおうちを、さらに別の方へ売ることがあります。売るかどうかは、所有者であるオーナー様が決めます。

そのとき、借りて住んでいる方の契約は、どうなるのでしょうか。

賃貸借契約は、原則として引き継がれます

ここで大切なのが、次の2つの決まりです。

• 民法第605条の2：借りている方が、第三者に主張するための条件（対抗要件）を備えている場合、不動産が譲渡されると、貸主（賃貸人）の地位は、新しい所有者に移ります。
• 借地借家法第31条：建物の賃貸借は、登記がなくても、建物の引渡しを受けていれば、その後に建物を取得した人にも主張できます。

やさしく言えば、「住んでいることが、新しいオーナー様に対しても、借りる権利の守りになる」「貸主としての立場が、新しいオーナー様に引き継がれる」ということです。その結果、賃貸借契約は、原則として、今の条件のまま続きます。お家賃も、契約の種類も、期間も同じです。

ただし、リースバックは、売却の前から住み続けている形です。引渡しをどう扱うかなど、個別の事情は、契約書をもとに、司法書士や弁護士にご確認いただくと安心です。借りる権利を登記する方法もありますが、貸主の協力が必要です。

変わること、変わらないこと

一般的な特徴の整理です。実際の扱いは、契約書の内容や、個別の事情によって異なります。

なお、新しいオーナー様も、貸主として、法律にもとづくお家賃の増減の請求ができます。くわしくは、リースバックのお家賃は途中で上がる？でご説明しています。

お家賃の支払先が変わるとき

貸主が変わると、お家賃の振込先が変わることがあります。連絡を受けたら、次の点を確かめます。

• 連絡の差出人は、契約書に書かれた貸主・管理会社、または、そこから知らされた先か
• 新しい振込先と、いつの分から変わるのか
• すでに前の貸主へ払った分の扱い
• 払ったお家賃の領収書や振込の記録を、保管しているか

見覚えのない連絡で、慌てて振込先を変えないことも大切です。契約書に書かれた連絡先や、前の貸主に、まず確認します。迷うときは、消費者ホットライン「188」（お近くの消費生活センターにつながります）にも相談できます。

買戻し特約を、登記しておく意味

買戻し特約は、売買契約と同時に登記しておくと、オーナー様がおうちを第三者に売った場合にも、買戻しを主張できます（民法第581条）。登記がないと、新しいオーナー様には主張できません。つまり、「契約書に書いてある」だけでは、足りないことがあります。

登記されているかどうかは、法務局で登記事項証明書を取り寄せて、確かめられます。当相談室では、提携の司法書士が、登記と契約書を確認します。ただし、買戻しができるのは、定めた期間内だけです（上限は10年）。くわしくは、買戻し特約の解説をご覧ください。

契約の種類による違いは、普通借家と定期借家の違いでご確認ください。

契約の前に確かめる、5つのこと

1. 契約の種類と期間：普通借家か、定期借家か。期間はいつまでか。
2. 契約書の控え：ご本人の手元に保管してあるか。
3. 貸主と管理会社の連絡先：お家賃の支払先や、修繕の連絡先は、誰か。
4. 買戻し特約の記載と登記：期間、金額、そして登記まで行うか。
5. 敷金（保証金）の扱い：預けている場合、貸主が変わったときの扱いは、どうなるか。

契約の日の流れと、署名の前の確認点は、ご契約の日の流れと、署名の前に確かめたい10項目でご説明しています。

まとめ

貸主が変わっても、賃貸借契約は、原則として新しいオーナー様に引き継がれます。ただし、続くのは今の契約の中身であり、定期借家なら期間満了で終わります。買戻しを考えるなら、特約の記載と登記までを、契約の前に確かめてください。無料の一括査定から、契約の種類や買戻しの条件も並べてご確認いただけます。急がず、ご家族とご検討ください。

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