契約・注意点公開 2026年9月6日読了目安約3分

普通借家と定期借家の違い｜リースバックで住み続けられるかは契約で決まる

リースバックで「どのくらい住み続けられるか」は、賃貸借契約の種類で決まります。更新がある普通借家契約と、期間が満了すると終わる定期借家契約の違い、確かめたい契約書のポイントを解説します。

リースバックを検討するときに、いちばん気になるのは「いつまで住み続けられるのか」ではないでしょうか。その答えは、売却後に結ぶ賃貸借契約の種類で、大きく変わります。ここでは、普通借家契約と定期借家契約の違いを整理します。

2つの契約の違い

見るところ	普通借家契約	定期借家契約
契約の終わり	期間が満了しても、更新される	期間が満了すると、終了する
更新	原則として更新される	更新の仕組みがない
貸主からの更新拒絶・解約	正当な事由が必要	期間の満了で終了するため、拒絶の手続きは不要
続けて住むには	そのまま住み続けられる	貸主と、あらためて再契約を結ぶ
契約の方法	口頭でも成立するが、書面で結ぶのが通例	書面で結ぶことが必要。事前の書面での説明も必要
お家賃の見直し	お家賃の増減を請求できる（借地借家法）。契約書の条項も確認	契約書の定めによる

普通借家契約：住み続けやすい契約

普通借家契約には、期間の定めがあるものと、ないものがあります。

期間の定めがある場合、期間が満了しても、貸主が満了の1年前から6か月前までのあいだに更新しない旨の通知をしなければ、同じ条件で更新されたものとみなされます（更新後の期間は、定めのないものになります）。さらに、貸主が更新を拒むには、正当な事由が必要です（借地借家法第26条・第28条）。

期間の定めがない場合も、貸主から解約を申し入れるには、正当な事由が必要で、申入れから6か月で終了します（同法第27条・第28条）。

「正当な事由」は、貸主と借主の双方の事情、建物の状況、立退料の提供などを総合して判断されます。貸主の都合だけでは、認められにくい仕組みです。

定期借家契約：期間が決まっている契約

定期借家契約は、契約で定めた期間が満了すると、確定的に終了します。更新はありません。契約の方法にも、決まりがあります。

書面で契約を結ぶこと
貸主は、契約の前に、「更新がなく、期間の満了で契約が終了する」ことを、書面で説明すること
期間が1年以上のときは、貸主は、期間満了の1年前から6か月前までのあいだに、終了の通知をすること

期間が満了したあとも住み続けたい場合は、貸主と再契約を結ぶ必要があります。再契約は、貸主との合意が前提で、応じてもらえるとは限りません。再契約の際に、お家賃が変わることもあります。

「3年」「5年」と書かれていたら、確認を

契約書に「期間3年」「期間5年」などと書かれているときは、普通借家なのか、定期借家なのかを確かめます。定期借家なら、その期間が過ぎると、住み続けられなくなる可能性があります。

契約書で確かめる、5つのこと

契約の種類が、普通借家か、定期借家か
期間は何年か、期間満了後はどうなるか
お家賃の見直しは、どんな場合に、どのように行うか
中途解約は、できるか、できるなら違約金はあるか
お家賃を滞納したときの扱いは、どう定められているか

当相談室が、普通借家を条件にしている理由

当相談室は、次のオーナー様を探すときに、期間の定めのない賃貸借契約（普通賃貸借契約）を条件に加えて、100社以上に打診します。住み続けたいという目的に、最も近い契約だからです。ただし、すべてのオーナー様が、この条件を受け入れるとは限りません。条件に合うオーナー様が見つからない場合は、その理由をお伝えします。

関連して、将来の買い戻しについては、買戻し特約の解説をご覧ください。契約前の確認点は、国土交通省のガイドブックをもとにした7つの確認点にまとめています。