リースバックのお家賃と売却価格のしくみ
毎月のお家賃は、売却価格と連動して決まります。「いくらで売れるか」より先に、「毎月いくらなら払えるか」から考えるのが、後悔しないための順番です。六つの数字に整理して、条件を見える化します。
- お家賃は売却価格に連動
- 手元に残る金額を先に確認
OUR ESTIMATE SHEET
答えは、六つの数字で出ます
その提案が本当にご自身のためのものかどうかは、この六つが揃っているかで分かります。揃っていない提案は、どの会社のものであっても判断の材料になりません。ご相談では、この六つを書面でお見せします。
リースバック試算書
面談当日または後日お渡し／無料通常の売却なら、いくらか
ふつうに売りに出した場合に見込める金額です。相場価格の±10％の幅で、「●●万円〜●●万円」と書きます。近い条件の取引事例を添えます。
リースバックなら、いくらか（買取金額）
オーナー様は貸すことを前提に買うため、1より低くなります。目安は、相場の50％〜75％（半分〜4分の3）です。「●●万円〜●●万円」の幅で書きます。
その差額はいくらか
相場価格と2の差が、住み続けるために手放す分です。ここを見せない会社が少なくありません。納得できる差なのかを、ご自身で判断していただくための数字です。
毎月のお家賃はいくらか
お家賃は、2の買取金額をもとに決まります。期待利回り年7％〜10％が目安で、買取金額×利回り÷12で計算します。高く売ればお家賃も上がります。何年払うと売却代金と同じ額になるかも併せて計算します。
手元にいくら残るか
買取金額から、残りのローン、諸費用、税金の見込みを引いた後の金額です。ここが悩みの解決に足りるかどうかです。
買い戻すときは、いつまでに・いくらか
買戻し特約を付ける場合の期限と金額です。売買契約の日から10年以内、金額は買取金額の1.15〜1.3倍が目安です。付けられない場合は、その理由をお伝えします。
試算書の記入例（見本）
実際にお渡しする試算書の書式と、記入した状態の見本です。相場価格2,250万円、ローン残債500万円の例で、金額は書式を示すための記入例（目安）です。実際の査定額を表すものではありません。
リースバック試算書（記入例）
福岡県福岡市中央区◯◯／一戸建て・2001年築／建物 95.2㎡・土地 132.4㎡ 担当：ご相談をお受けした相談員- ① 通常の売却なら、いくらか目安2,025〜2,475万円相場価格 2,250万円の±10％。ふつうに売りに出した場合の見込額です。近い条件の取引事例を添えます
- ② リースバックなら、いくらか目安1,125〜1,688万円買取金額。相場2,250万円の50〜75％（半分〜4分の3）。100社以上の提示から、条件を見比べて決めます
- ③ その差額（相場価格−②）目安562〜1,125万円2,250万円−1,688万円から、2,250万円−1,125万円まで。住み続けるために手放す分です
- ④ 毎月のお家賃はいくらか目安6.6〜14.1万円買取金額×期待利回り年7〜10％÷12。1,125万円×7％÷12から、1,688万円×10％÷12まで
- ⑤ 手元にいくら残るか目安572〜1,117万円②−ローン残債500万円−諸費用（仲介手数料・登記・印紙）約53〜71万円
- ⑥ 買い戻すときは、いくらか目安1,294〜2,194万円買戻し特約を付ける場合。売買契約の日から10年以内。買取金額の1.15〜1.3倍が目安（1,125万円×1.15から、1,688万円×1.3まで）
お家賃は、買取金額の年7〜10％が目安です。たとえば買取金額が1,500万円なら、月に約8.8万〜12.5万円です。
管理費・修繕積立金は、次のオーナー様がお支払いします。お客様のお支払いは、毎月のお家賃だけです。
ここから先は、ひとつの例で最後まで計算します。買取金額1,500万円（相場の約67％）、期待利回り8％なら、お家賃は月10.0万円（年120万円）です。ローン残債は500万円とします。
住み続ける年数ごとの見通し
| 年数 | お家賃の累計 | 売却代金との差 | 判定 |
|---|---|---|---|
| 1年後 | 120万円 | 1,380万円 | 売却代金の範囲内 |
| 5年後 | 600万円 | 900万円 | 売却代金の範囲内 |
| 10年後 | 1,200万円 | 300万円 | 売却代金の範囲内 |
| 15年後 | 1,800万円 | −300万円 | お家賃が売却代金を上回る |
| 20年後 | 2,400万円 | −900万円 | お家賃が売却代金を上回る |
お家賃の合計は、12.5年で売却代金1,500万円に並びます。手元に残る934.9万円（1,500万円−ローン残債500万円−仲介手数料56.1万円−登記8万円−印紙1万円）は、お家賃の7.8年分にあたります。収入からお家賃を払えなくなった場合に、手元の資金で何年しのげるかの目安です。
お家賃から逆算した判定
| 項目 | 金額 | 内容 |
|---|---|---|
| 毎月の手取り | 23.0万円 | 年金とその他の収入の合計 |
| 毎月の生活費 | 12.5万円 | 食費・光熱費・医療費・保険など |
| お家賃に回せる上限 | 10.5万円 | これを超えるお家賃は長く払えません |
| 逆算した買取金額（目安） | 1,575万円 | 上限10.5万円×12か月÷期待利回り8％ |
○ お家賃の上限に収まっています
④のお家賃 10.0万円（買取金額1,500万円・利回り8％）は、上限 10.5万円の範囲内です。上限を超える場合は「×」と判定し、お勧めしないとお伝えして、通常の売却で住み替える・ご親族に買っていただくなど別の道をご案内します。
この試算書は、ご相談いただいた方に印刷してお渡しするほか、入力式の表（Excel）としてもお渡しできます。ご自身で金額を入れ替えて、他社の提示と見比べていただけます。金額はいずれも目安であり、物件の状態、時期、オーナー様および金融機関の判断により変わります。査定額は売却を約束するものではありません。
