ローン・返済公開 2026年9月3日読了目安約4分

任意売却と競売の違いとは？リースバックとの関係と、選ぶときの考え方

住宅ローンの返済が難しくなったときに出てくる「任意売却」と「競売」。手続きや売却価格、お引越しの違いを整理し、リースバックを併用できる場合とできない場合、早めの相談が大切な理由をご説明します。

住宅ローンの返済が苦しくなると、「競売」「任意売却」という言葉を目にします。聞き慣れない言葉に、不安が大きくなるかもしれません。大切なおうちのことですから、落ち着いて、一つずつ整理していきましょう。この記事では、競売と任意売却の違いと、リースバックとの関係、選ぶときの考え方をご説明します。

競売とは

競売は、裁判所の手続きで、おうちを売る方法です。ローンの返済が滞り、手続きが進むと、金融機関や保証会社が裁判所に申し立てて、始まることがあります。

裁判所が売却を進め、入札で買い手（落札者）が決まります
通常の売却に比べて、売却価格が低くなりやすいとされています
売却代金でローンを返しきれないときは、残りの返済が続きます
落札者が代金を納めて新しい所有者になると、おうちを明け渡してお引越しする必要があります

流れの全体は、住宅ローンを滞納したらどうなる？でご説明しています。

任意売却とは

任意売却は、金融機関（抵当権者）の同意を得て、競売ではなく、通常の市場で売却する方法です。

売却価格が、競売より高くなる場合があります
お引越しの時期などを、話し合える場合があります
売却代金で返しきれないときは、残りの返済方法を、金融機関と相談します
準備に時間がかかります。また、金融機関の同意が得られない場合は、進められません

二つの違い

見るところ	競売	任意売却
手続き	裁判所の手続き	金融機関の同意を得て、通常の市場で売る
売却価格	低くなりやすい	競売より高くなる場合がある
売る時期や相手	裁判所の手続きで決まる	話し合いや調整の余地がある
お引越し	落札者が代金を納めたあとに必要	時期を相談できる場合がある
必要なこと	手続きは申立てで進む	金融機関の同意と、準備の時間

一般的な特徴の整理です。実際の条件は、金融機関やご契約の内容、おうちの状況によって異なります。

任意売却は、金融機関の同意が前提です

同意が得られない場合は、任意売却は進められません。「任意売却で解決できます」と最初から断言する窓口には、ご注意ください。当相談室は、同意が得られない場合も、正直にお伝えして、別の方法を一緒に考えます。

リースバックと組み合わせられる場合、できない場合

任意売却で、売却先を次のオーナー様にして、そのまま賃貸借契約を結べば、住み続ける道が開ける場合があります。ただし、次のことがそろう必要があります。

金融機関（抵当権者）の同意が得られること
条件に合うオーナー様が見つかること
毎月のお家賃を、無理なく払い続けられること

どれか一つでも欠けると、リースバックを併用できません。オーナー様が見つからない場合もあります。 また、競売の開札の日が近づくと、次のオーナー様を探す時間が足りなくなります。

お家賃を払い続けられるかは、とくに大切です。毎月の支払いが重くなりそうなときは、リースバックをお勧めしません。通常の売却で住み替える、ご親族に買っていただくなど、別の道もあります。ローンの残りが多い場合の考え方は、住宅ローンが残っていてもリースバックはできる？でご説明しています。

選ぶときの、4つの見方

いま、どの段階か：届いている通知の名前と日付を確かめます。督促の段階か、一括返済を求められた段階か、裁判所からの通知かで、選べる道が変わります。
住み続けたいか、住み替えてもよいか：おうちへの思いを、ご家族と話します。
毎月の支払いは、無理なく続けられるか：お家賃の上限は、お家賃の上限を決める3ステップの考え方で出せます。
売却の見込額と、ローンの残りの差：売却代金で返しきれるかを確かめます。

早く動くほど、選べる道が広がります

競売の入札が始まる前であれば、同意を得て売る手続き（任意売却）に切り替えられる場合があります。手続きが進むほど、選べる道は少なくなります。通知が届いたら、早めにご相談ください。

相談できる窓口

ローンを借りている金融機関：返済が難しいことを、早めに伝えます。
法テラス（日本司法支援センター）：法的なトラブルについて、情報提供や、収入などの条件を満たす場合の無料相談の案内などを行っています。
弁護士・司法書士：借金の整理などを、ご相談いただけます。
当相談室・加盟企業：任意売却とリースバックを含め、おうちの売却と住み続ける方法を、ご一緒に検討します。借入れの整理は、提携司法書士もご案内します。

まとめ

競売は裁判所の手続きで、価格が低くなりやすく、お引越しも必要です。任意売却は、金融機関の同意を得て通常の市場で売る方法で、時間と同意が必要です。リースバックを併用できる場合もありますが、オーナー様が見つからないこともあります。早く動くほど、選べる道は広がります。 急がせることはいたしません。無料の一括査定から、お気軽にご相談ください。