ローン・返済公開 2026年10月1日読了目安約3分

住宅ローンが残っていてもリースバックはできる？オーバーローンの場合の考え方

住宅ローンが残っていても、リースバックを相談できます。売却代金で返しきれる場合と、返しきれない「オーバーローン」の場合の進め方、返済が滞っている場合に早めの相談が大切な理由をご説明します。

このおうちに住み続けたいけれど、住宅ローンがまだ残っている。「リースバックはできるのだろうか」と、ご不安になりますよね。よくいただくご質問です。結論から言うと、残っていてもご相談いただけます。ただし、残っている額と売却の見込額によって、進め方が二つに分かれます。

抵当権とは

住宅ローンを借りるとき、金融機関は、ご自宅に抵当権を設定します。ローンが返せなくなったときの担保です。ご自宅を売るには、引き渡しまでにこの抵当権を抹消する必要があります。そのため、売却代金でローンを返済することになります。

売却代金が、残っているローン（と諸費用）を上回る場合は、売却代金でローンを一括返済します。引き渡しの日に、残代金の受け取り、ローンの返済、抵当権の抹消を同時に行います。返済のあとに残ったお金が、お手元に入ります。

手元に残るお金の計算

売却価格 − ローン残債 − 仲介手数料 − 登記費用 − 印紙代＝手元に残る額

仲介手数料は、売買代金が400万円を超える場合、代金の3％＋6万円と消費税が上限です（媒介の場合）。

ローンの残りが、売却の見込額を上回る状態をオーバーローンといいます。この場合、そのままでは抵当権を抹消できません。

だからといって、すぐにあきらめる必要はありません。抵当権者（金融機関や保証会社）と話し合い、同意を得られれば、売却と、そのまま住み続ける手続きを進められる場合があります。

大切な前提

抵当権者の同意が前提です。同意が得られない場合もあります。そのときは、正直にお伝えして、別の方法を一緒に考えます。

滞納が進むほど、選べる方法は減っていきます。

滞納なし（返済が重いだけ）：金融機関への返済条件の見直し相談、リースバック、通常の売却、ご親族への売却など、選べる方法がいちばん多い段階です。
滞納1〜3か月：督促の通知が届く頃。まだご自身の意思で売り方を選べます。
滞納3〜6か月：分割払いの約束が失われ、残りの全額の一括返済を求められる頃。保証会社が代わりに返済すると、話し相手が保証会社に変わります。同意を得て売る手続き（任意売却）が中心になります。
差押え・競売：裁判所から通知が届いた後。入札が始まる前であれば、任意売却に切り替えられる場合があります。