リースバックのお家賃は売却価格で決まる？「高く売れた」が危ない理由

リースバックで、買取価格が高い会社を見つけると、「得をした」と思ってしまいます。けれど、リースバックでは、売却価格と毎月のお家賃がセットで決まります。高く売れた分だけ、お家賃も高くなる関係にあるからです。

お家賃は、どうやって決まるのか

オーナー様は、ご自宅を購入して貸し出すことで、家賃収入を得ます。そのため、お家賃は、購入価格に対する期待利回りをもとに決まります。

年間のお家賃 ＝ 売却価格 × 期待利回り　　月額のお家賃 ＝ 年間のお家賃 ÷ 12

たとえば、売却価格が1,500万円で、期待利回りが8％なら、年間のお家賃は120万円、月額で10.0万円になります。期待利回りの目安は、年7〜10％です。7％なら月に約8.8万円、10％なら月に12.5万円です。利回りが高い会社ほど、同じ売却価格でもお家賃は高くなります。

「高く売れた」が危ない理由

だからこそ、買取価格・お家賃・賃貸借契約の種類・買戻しの条件・お家賃の合計を、同じ表に並べて比べます。

10年住んだ後の差し引き（買取価格−10年間の賃料合計）は、A社210万円、B社300万円、C社270万円です。いちばん少ないのは、買取価格がいちばん高いA社です。

通常の売却の相場2,250万円に対し、各社の買取価格は相場の約60〜73％の例です。書式を示すための記入例で、実際の査定額ではありません。

お家賃の合計が、売却代金に達する年数

住み続ける年数が長くなるほど、お家賃の合計は増えていきます。目安は、次の式で出せます。

お家賃の合計が売却代金に達する年数 ＝ 売却代金 ÷（月額のお家賃 × 12）

売却代金1,500万円、月額のお家賃10.0万円なら、1,500 ÷ 120 ＝ 12.5年。それより長く住む場合は、お家賃の合計が売却代金を上回ります。「何年住みたいか」と、この年数を、見比べてください。

順番は「家計 → お家賃 → 売却価格」

いちばん安全なのは、順番を逆にすることです。

1. 毎月の手取りから、生活費を引いて、お家賃に回せる上限を出す
2. その上限から、無理のない売却価格を逆算する（たとえば上限が月10.5万円なら、期待利回り8％で、買取金額の目安は1,575万円）
3. その価格で、ローンや諸費用を引いたあとに、手元にいくら残るかを確かめる

これで足りなければ、リースバックはお勧めしません。通常の売却で住み替える、ご親族に買っていただく、といった別の方法もあります。

まとめ

「いくらで売れるか」と「毎月いくら払うか」は、セットで考えます。当相談室では、お家賃を何年払うと売却代金と同じ額になるかも計算して、書面でお渡ししています。無料の一括査定はこちらです。

あわせて読みたい：売却価格が低くなる理由／お家賃の見直しと、増額の考え方

この記事のよくある質問